新盘齐冲3万、二手稳居2万！中山这个板块，为何如此坚挺？

中山哪个板块房价最坚挺？

毫无疑问，坐拥政治经济中心、学校资源丰厚、而一手房冲刺3万+、二手房站稳2万+的东区市一中板块，是唯一答案。

▲中央挑臂墩效果图

这个板块凭何房价如此高，价格又凭何如此坚挺？今天房叔就来试着梳理一下。

市一中板块区域报告

目录

一、板块一手房、二手房报价情况

二、刚需及改善客户，如何选择？

三、板块竞品分析

四、板块规划情况

五、大环境政策利好浅析

六、板块户型大汇总

一、板块内一二手报价情况

在售楼盘上，目前板块内一手仅2个楼盘在售，为华鸿珑悦轩与盛湖轩。

其中，华鸿珑悦轩，位于一中旁，主推97-161平，价格为带装修2.6-3.2万/平。

该盘房价一直为中山之巅。值得一提的是，在新近一轮“促销潮”中，其也难得顺近推出部分特价单位，单价2.4万以上。

▲为一手，不含公寓、别墅产品

盛湖轩推售42平复式公寓产品，但是性质是住宅，可入户，带装修1.9万/平。但该项目较小，适合为学区而来的购房者。（戳此）

新盘即将入市的有利和文华里和富逸项目。

利和文华里，与华鸿珑悦轩，分属市一中不同方向，但更靠路一些。建设现状上，目前利和文华里已经封顶，销售中心门口字样已经做好。

资料显示，其总体量约16.8万平，住宅占10.86万平，共14幢，层数为-3-31层，容积率为2.79，包含一定的商业。

▲利和文华里已经封顶

右侧黄土为富逸项目基坑工程

而利和文华里旁边的，则是富逸在建的基坑工程阶段。富逸在中山的项目有口皆碑，也是蛮值得期待。

▲富逸项目 图源@小木头zzz-

二手房方面，市一中板块内有雅居乐熹玥、雍逸廷、汇星台和万科朗润园等高端住宅小区，万科朗润园是万科在中山第二个项目，定位也是高端住宅。

目前板块的二手房价依然稳定在高位，除了楼龄较高的朗晴轩外，其余项目皆2万均价以上，熹玥与朗润园两个标杆盘，房价更是达到2.4-2.7万/平。

项目	户型	价格
华鸿珑悦轩	97-161平	带装修2.6-3.2万/平
盛湖轩	42平	带装修1.9万/平
雅居乐熹玥	二手房	2.4万/平
雍逸廷	二手房	1.9-2.0万/平
万科朗润园	二手房	2.7万/平
朗晴轩	二手房	1.9万/平
数据来源：房天下、乐有家

不得不提的是，市一中板块一直是创造中山纪录的区域。

2018年6月，东区华鸿珑悦轩首次推售，价格冲破3万/平，当时还只接受全款客户，刷新中山一手房最高价。（详戳报道）

无独有偶，7年前同板块的雅居乐熹玥，也是东区率先破万的项目，同时也奠定东区房价的调性。

该盘是继雍景园后，雅居乐在东区又一个高端项目。

▲雅居乐熹玥

生活配套上，堪称无敌。摊开地图，不难发现，该板块占据了中山众多市政配套。

中山市第一人民法院、中山市公安交警支队、第一市区人民检察院、中山司法局、中山市文化艺术中心等，行政配套较多。

值得一提的是，虽然有中山市第一中学这个大学校加持，但其初中部的招生是全市摇号派位，而高中则是通过中考报考录取。

也就是说，就算住在这里，也不能保证孩子一定能上一中。

▲项目临近一中与朗晴小学

同时，还有朗晴小学，是按学区划分入读。不过住在学校附近，居住氛围不差。

板块内商圈比较单一，目前仅有菜丁市场和小超市壹加壹。但远洋大信商圈、利和商圈都在驾车5分钟的距离之内，非常方便。

二、刚需及改善客户如何选择

刚需购房者：从房价可以看出，这是一个让刚需望而却步的板块。但是想进入板块的刚需，还是有机会的！

若是为了学区而购房，只看重入户性质，可考虑盛湖轩42平复式。

若考虑居住，板块内的二手房，雍逸廷、朗晴轩仍可以淘到1字头房源，两者相比，朗晴轩普遍楼龄较高，价格相对较低。

置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房，看能力能入手。一手房华鸿珑悦轩四房面积较大，152/177/200/222平，建议还是看二手。

土豪型改善购房者：觉得150平以下都是小房子的，可以考虑华鸿珑悦轩的四房，以及其他二手房，比如，万科朗润园的二手就有160平左右四房，甚至是别墅。

三、板块竞品分析

该板块客群以本地改善型购房者为主，学区需求明突出，具有一定的独特性。

那么，该板块内楼盘的竞争对手又是哪些盘？

从购房者身上可以找到答案，就是同在东区内临火炬的板块。（临火炬板块详情）

房叔给大家分析下这两个板块的优缺点。

板块	市一中	临火炬
楼盘	4盘	6盘
地段	城区内部 发展成熟	临火炬地块多 发展空间大
商业	菜丁、小超市	有大型商场
交通	自驾	自驾
医疗	博爱医院	近博爱医院
环境‍	全民健身广场、孙文公园	紫马岭公园

出品：中山房叔 统计时间：2019.08.21

不同客群关注点会不同，因为市一中板块入手门槛比较高，投资客比较少，多是本地改善型客户进场。

对比之下，临火炬板块就更多投资客青睐，同时，该板块的新盘较多，如即将入市的万科金域中央、颐安项目等，选择较多。

四、板块规划情况

目前板块内可建设地块少，大部分被规划到金字山公园。

板块的南部的规划很丰富，南部规划10个公园组成大湾区公园，同时东苑南路规划主题民俗街区，发展特色商业，进一步丰富东区的业态。

交通方面，南部大湾区公园规划设计部分交通提升，同时还有坦洲快线规划，也在板块的南侧。

1、《金钟湖北片区规划》审议通过

近日，中山正式审议通过了《中山市金钟湖北片区城市设计及重点地区品质提升规划》。

该规划主要是对金钟湖北片区范围内的树木园、孙文纪念公园、气象公园、大狮山公园、金钟湖公园、儿童公园、古香林公园、新安低碳公园、金字山公园和秀丽湖公园10座公园进行规划，定位为大湾区公园城。

▲南部的大湾区公园效果图

片区范围内包含7大已建及在建的城市公园，分别是孙文公园、树木园、气象公园、金字山公园、金钟湖公园、儿童公园和古香林公园。

▲位置图

规划中确定，“生态、品质、活力的大湾区公园城”为目标定位，将整合周边城市功能，优化城市空间，形成统一的城市风貌、连续的公园体系。

打造两大板块：

■ 以文旅小镇为主题风貌的核心区

■ 以户外徒步为主题的五桂山徒步森林区

▲效果图

预计核心区可承载年游客量480万，常住人口2万，高峰期可承载20万人次/天！

2、东苑南路升级为主题街区

根据规划，东苑南路将通过改造进行品质提升，改造后将包含民俗主题商业街、湾西美食特色街区、民俗文化体验区、徒步驿站等。

▲效果图

东苑南路改造模式主要划分为三类，村居微改造约8公顷、国有旧厂收储项目约10公顷、村集体全面改造约15公顷。

▲规划图

3、交通提升及改善策略

金钟湖北片区按照规划总体提升后，将形成公园系统，可规划科普游览径及徒步游览径2条游览路线，各途经5个公园，适合不同人群及游览目的。

由于片区范围较广，且跨越南外环等城市主干道，对交通有较大的要求，同时大批量旅客汇聚也将为车辆停放带来压力。

▲方案图

为此，规划共提出四项交通提升策略、22项交通改善措施，如新增南外环辅道、出入口，新建多条内循环道路等。慢行系统方面，将推动1号线建设、新建云轨观光试验线等。

4、坦洲快线项目

起自：南外环路与城桂路相交处，沿城桂路线位南北展线。

终点：位于坦神公路与环洲南路交叉处。

▲坦洲快线走向

途径：长江景区西片区➜翠丽湖片区➜长命水社区➜广东药科大学➔五桂山镇城区➜五桂山教育园区➜三乡镇城区➜三乡汽车客运站➜坦洲镇镇区

这意味着，坦洲快线一期工程将沿城桂公路架设高架桥，全线“消灭”红绿灯，全线无红绿灯！

▲中央挑臂墩效果图

2019年初，坦洲快线已被列为重点建设项目，全面开工建设在即，建成后，小伙伴们不仅能快速往来坦洲与中山主城区，还方便去往珠海。

▲为2019年重点项目

两年后即可完工，完工后从东区到坦洲，将一路畅通，一中板块的交通将再升级。

五、大环境利好浅析

目前该板块处于一个时期：

①土地稀缺期，新盘仅2个；②高度成熟，配套高端；③后期发展空间不大。

在房叔看来，市一中板块是中山房价里“稳稳的天花板”，几年之内仍是高位。

一方面，该板块由于地段好、发展成熟、关注属性高、地块奇缺，开发商会以较高品质去打造高溢价，是不可多得的高端住宅板块；

▲板块北望布满了高楼

另一方面，目前正处在市场“自我调整期”的风口，或许也会对项目的营销节点产生影响。

但随着城市的发展更新迭代，拥有更多发展空间的板块价值会显现。相比之下，市一中板块，目前已经发展基本已经饱和。

想要进一步提升就要依靠周边区域的发展，比如南部的大湾区公园等。

▲南外环和城桂路之间区域已划入大湾区公园内

后续发展如何，利和文华里和富逸项目两个新盘的入市动作，我们将持续关注。

六、板块户型图大汇总

【盛湖轩】

【华鸿珑悦轩】

房叔开东区2群啦

扫我备注“入东区群”

其他镇区

进群方法同上

（不拉同行中介微商）

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